오세훈 서울시장의 대표적인 도시정비 정책인 모아타운이 기대에 미치지 못하고 있어요. 전체 지정 구역 121곳 중 실제 착공에 들어간 곳이 단 1곳에 불과하다는 소식이 전해지면서, 사업의 실효성에 대한 의문이 커지고 있어요. 특히 석관동의 모아타운 지정 지역은 어떤 상황인지, 그리고 주민들이 기대하는 미래는 어떤 모습인지 살펴봐요.
모아타운은 노후 저층 주거지를 소규모로 묶어 정비하는 새로운 방식의 도시 재생 사업이에요. 전통적인 재건축·재개발과 달리 소규모 필지 여러 개를 ‘모아’ 정비하는 것이 특징이에요. 그런데 왜 121곳 중 착공이 1곳밖에 안 될까요?
모아타운이란 무엇인가?
모아타운의 기본 개념
모아타운(모아주택·타운)은 오세훈 서울시장이 2022년부터 추진한 서울시의 도시정비 정책이에요. 노후된 단독주택이나 다가구주택 밀집 지역에서 개별 필지 단위로는 재개발이 어렵지만, 여러 필지를 함께 묶어 정비하면 사업성이 생기는 곳을 대상으로 해요.
기존 재건축·재개발이 수천 세대 규모의 대형 사업이라면, 모아타운은 수십~수백 세대 규모의 중소형 사업이에요. 사업 속도가 빠르고 주민 동의 요건이 상대적으로 낮다는 것이 장점으로 내세워졌어요.
기존 재개발과의 차이점
- 규모: 대형 재개발(1,000세대↑) vs 모아타운(수십~수백 세대)
- 동의 요건: 기존 재개발(75% 이상 동의) vs 모아타운(완화된 요건)
- 사업 기간: 재개발(10~15년 이상) vs 모아타운(더 짧게 설계)
- 대상 지역: 노후 저층 주거지 중 대형 재개발이 어려운 곳
추진 배경
모아타운은 서울 도심 곳곳에 남아있는 낡은 저층 주거지를 정비하면서도, 기존 재개발의 부작용(투기, 임차인 피해, 장기 공사 등)을 최소화하기 위해 고안됐어요. 오세훈 시장은 임기 중 상당한 공약으로 내세우며 적극적으로 추진했어요.
121곳 중 착공 1곳의 현실
사업 추진 현황
서울시는 모아타운 사업 후보지를 전국적으로 공모하고 심사해 121곳을 지정했어요. 그러나 실제 착공에 들어간 곳은 극히 적고, 대부분이 사업 초기 단계에서 멈춰 있는 상황이에요. 착공이 1곳에 불과하다는 것은 사업이 생각만큼 빠르게 진행되지 않고 있다는 방증이에요.
- 지정 구역: 121곳
- 착공 구역: 1곳(극히 미미)
- 사업 계획 수립 단계: 다수
- 사업 정체 또는 취소: 일부 구역에서 발생
사업 지연의 주요 원인
모아타운 사업이 기대만큼 빠르게 진행되지 않는 이유는 여러 가지예요.
- 주민 동의 어려움: 토지·건물 소유자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있어 동의 확보가 생각보다 어려워요
- 사업성 문제: 소규모 사업이다 보니 건설사들이 시공에 소극적인 경우 있음
- 임차인 보호 문제: 현 거주 임차인들의 이주와 보상 문제
- 부동산 시장 변화: 금리 인상 이후 부동산 경기 침체로 사업성 감소
- 행정 절차 복잡: 다양한 인허가 절차와 심의 과정의 지연
토지주 vs 임차인 갈등
모아타운 사업에서 가장 큰 갈등 요인 중 하나는 토지주와 임차인 사이의 이해충돌이에요. 토지주 입장에서는 노후 주택을 정비해 자산 가치를 높이고 싶지만, 임차인 입장에서는 사업이 진행되면 살던 곳에서 쫓겨날 수 있다는 불안감이 있어요. 임대료가 저렴한 노후 주택이 많은 이 지역들에는 저소득층 임차인이 많이 거주하고 있어요.
석관동 모아타운 현황
석관동의 지역 특성
서울 성북구 석관동은 오래된 저층 주거지가 밀집된 동네예요. 노후 단독주택과 다가구주택이 많고, 골목길이 좁아 주거 환경이 열악한 편이에요. 동시에 오랫동안 한자리에 살아온 주민들이 많아 지역 공동체 의식이 강한 곳이기도 해요.
석관동은 모아타운 대상지로 지정됐지만, 사업이 순탄하게 진행되지 않고 있어요. 주민들의 의견이 엇갈리고, 사업 추진 속도가 더딘 상황이에요.
찬성과 반대의 목소리
석관동 모아타운을 둘러싸고 주민들 사이에서 찬성과 반대 의견이 팽팽히 맞서고 있어요.
- 찬성 측: “노후한 주택을 새 아파트로 바꿀 기회”, “지역 주거 환경 개선 필요”, “자산 가치 상승 기대”
- 반대 측: “오래 살아온 동네가 사라질까 봐 걱정”, “임차인 보호가 부족하다”, “소규모 사업의 사업성 불투명”, “공사 기간 이주 부담”
이런 의견 대립이 주민 동의 확보를 어렵게 만들고, 결과적으로 사업 추진이 지연되는 악순환이 이어지고 있어요.
석관동의 미래 시나리오
석관동 모아타운의 미래는 크게 세 가지 시나리오로 나눌 수 있어요.
- 시나리오 1 – 순조로운 추진: 주민 동의가 충분히 모이고 사업성이 확보되어 모아타운 개발이 완료되는 경우. 노후 주택이 새 건물로 교체되고 주거 환경이 개선돼요.
- 시나리오 2 – 장기 표류: 주민 갈등과 행정 절차 지연으로 사업이 장기간 진행되지 못하는 경우. 주민들의 불확실성과 피로감이 커져요.
- 시나리오 3 – 사업 취소 후 재모색: 모아타운이 무산되고 다른 방식의 도시 재생 방안을 모색하는 경우.
서울시의 대응과 제도 개선
서울시의 사업 가속화 노력
서울시는 모아타운 사업이 지연되고 있는 문제를 인식하고 다양한 가속화 방안을 모색하고 있어요. 행정 절차 간소화, 사업성 개선을 위한 용적률 상향, 임차인 지원 강화 등의 방안이 검토 중이에요.
- 행정 지원 강화: 서울시 도시정비 전담팀을 통한 현장 밀착 지원
- 사업성 개선: 용적률 인센티브 제공으로 사업 수익성 향상
- 임차인 보호: 임시 이주 지원, 우선 임대 공급 등 대책 마련
- 주민 갈등 중재: 전문 코디네이터 파견으로 이해관계 조율
제도적 보완 방향
모아타운이 성공하려면 제도적 보완이 필요해요. 토지주의 재산권 보호와 임차인의 주거권 보호를 균형 있게 다루는 정교한 제도 설계가 요구돼요. 또한 소규모 사업이라도 건설사들이 참여할 만한 사업성을 보장하는 방안도 필요해요.
모아타운의 한계와 대안
소규모 정비의 구조적 한계
모아타운의 가장 큰 한계는 소규모 사업의 구조적 문제예요. 소규모라 규모의 경제가 작동하기 어렵고, 건설사 입장에서 수익성이 낮아 참여를 꺼려요. 이런 구조에서는 아무리 행정 지원을 해도 민간 자본이 들어오지 않으면 사업이 진행되기 어려워요.
다른 정비 방식과의 비교
- 재건축: 노후 아파트 단지 정비에 적합, 진행 속도 빠름
- 재개발: 대규모 저층 주거지 정비에 적합, 사업성 높음
- 도시재생뉴딜: 기존 주거지 보존 위주, 물리적 환경 개선 한계
- 모아타운: 소규모 노후지 정비 의도, 사업성 확보가 관건
도시 재생의 진정한 방향
도시 재생은 단순히 낡은 건물을 새 건물로 바꾸는 것이 아니에요. 지역 공동체를 유지하면서 주거 환경을 개선하고, 기존 주민들이 정비 후에도 계속 살 수 있도록 하는 것이 진정한 도시 재생의 목표예요. 이런 관점에서 모아타운이 더 정교하게 설계될 필요가 있어요.
결론: 더 많은 착공이 필요한 모아타운
오세훈표 모아타운은 노후 저층 주거지 정비라는 좋은 의도에서 시작됐지만, 현실에서는 주민 갈등, 사업성 문제, 행정 절차 복잡성 등 다양한 장벽에 막혀 있어요. 121곳 중 착공 1곳이라는 수치는 정책의 실효성에 진지한 의문을 제기해요.
석관동을 비롯한 모아타운 지정 지역 주민들은 하루빨리 주거 환경이 개선되기를 바라고 있어요. 서울시는 현실적인 장벽들을 해결하는 구체적인 방안을 마련해 모아타운이 말뿐인 정책이 아닌 실질적인 변화를 만드는 사업으로 자리매김할 수 있도록 노력해야 해요.